Na jakiej działce można postawić halę? Działka pod budowę hali bez tajemnic

Wybór odpowiedniej działki pod budowę hali namiotowej bez tajemnic. Jakie kryteria i wymogi musi spełniać przestrzeń?

W tej publikacji — spis treści:
1. Dlaczego lokalizacja działki jest tak ważna?
2. Budowa hali na działce budowlanej a uwarunkowania prawne
3. Co sprawdzić przy zakupie działki? – uzbrojenie terenu
4. Warunki geotechniczne
5. Przygotowanie działki do inwestycji – na co zwrócić uwagę?

Decydując się na budowę hali namiotowej, należy zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii. Do takich, oprócz rozwiązań technologicznych dotyczących hali, należy z pewnością wybór odpowiedniej działki. Teren, na którym powstanie hala namiotowa musi spełniać szereg wymogów, zarówno prawnych jak i technicznych.

Poniżej wyjaśniamy na jakiej działce można postawić halę i w jaki sposób ją wybrać.

Dlaczego lokalizacja działki jest tak ważna?

odpowiednia lokalizacja działki

Odpowiednie umiejscowienie działki ma duży wpływ nie tylko na efektywność prowadzenia prac budowlanych, ale przede wszystkim na późniejsze funkcjonowanie przedsiębiorstwa.

Miejsce wzniesienia hali należy wybrać w taki sposób, by umożliwić optymalizację procesów zachodzących wewnątrz przedsiębiorstwa. Mowa tu między innymi o transporcie. Dużym plusem działki jest łatwy dojazd do samego obiektu, który na niej powstanie. Zdecydowanie upraszcza to przepływ towarów.

Jeśli hala będzie pełniła funkcję magazynu w branży handlu detalicznego, ważne jest aby zapewnić odpowiednią dostępność do obiektu. Zbyt duża odległość od aglomeracji miejskiej może utrudnić prowadzenie działalności. Ważne są również możliwości zagospodarowania terenu oraz wymiary działki. Jeśli na działce nie będziemy mogli wygospodarować przestrzeni pod parking, warto rozważyć wybór innej lokalizacji.

Budowa hali na działce budowlanej a uwarunkowania prawne

Niestety, wybór nawet najbardziej optymalnej lokalizacji, nie musi oznaczać, że powstanie tam hala namiotowa.

Najważniejszym warunkiem jest odpowiedni stan prawny działki. Dokumentem decydującym o tym, czy wzniesiemy obiekt na wybranym terenie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Plan określa przede wszystkim, jaka jest dopuszczalna zabudowa na danym terenie, jakie wymiary może mieć obiekt oraz jak może być usytuowany na działce. Posiadając wszystkie te informacje, możemy dostosować specyfikę obiektu oraz zakres prowadzonych prac do wymagań prawnych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dostępny w urzędzie gminy lub urzędzie miasta.

Nie każdy region posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co to oznacza? W takiej sytuacji powinniśmy wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Dokument ten jest wydawany przez odpowiedni urząd gminy lub miasta. Jest to niezbędne do otrzymania pozwolenia na budowę.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać warunki zabudowy? Poniżej przedstawiamy 5 podstawowych punktów:

Inwestycja musi spełniać zasadę dobrego sąsiedztwa - Zgodnie z art 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ujmując to rozporządzenie w prostszy sposób: zapis ten nakazuje, by zachować ład w zabudowie i zapewnić jednolitość powstających obiektów w zakresie ich funkcji, a także cech architektonicznych i urbanistycznych.
Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej – drogą publiczną można nazwać drogę gminną, powiatową, wojewódzką lub krajową. Dostęp może być pośredni (przez drogę wewnętrzną) lub bezpośredni.
Działa posiada lub będzie posiadać odpowiednie uzbrojenie - przez uzbrojenie należy rozumieć urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne i gazowe. Warunek ten musi być uzgodniony z podmiotami dostarczającymi dane media. Nie oznacza to jednak, że musimy mieć podpisaną umowę np. z elektrownią już na etapie składania wniosku o wydanie warunków zabudowy.
Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne – dana lokalizacja nie może wymagać zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Oczywiście, punkt ten nie dotyczy terenów, na których powstaną hale rolnicze.
Teren musi spełniać wymagania przepisów odrębnych – mowa tu między innymi o Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Prawie wodnym czy też Ustawie o ochronie przyrody.

W konsekwencji, warunków zabudowy nie otrzymamy, jeśli:

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest w obecnie opracowywany. W takiej sytuacji wniosek jest zawieszany do zakończenia procesu.
Działki przy tej samej drodze publicznej są niezabudowane.
Zabudowa na okolicznych działkach uniemożliwia określenie wymagań dla zabudowy w danym obszarze.
Działka leży na terenach zalewowych, znajduje się na obszarze chronionym przyrodniczo lub jest terenem rolnym I i II klasy.

Osobną kwestią jest budowa hali produkcyjnej na działce rolnej. Jeśli po ustanowieniu planu zagospodarowania przestrzennego nadal pozostają działkami rolnymi, konieczne jest przeprowadzenie odrolnienia terenu, co jest odrębnym procesem, niezbędnym do wzniesienia hali na działce rolnej. Warto jednocześnie pamiętać, że hale namiotowe nie są obiektami, w których prowadzi się działalność produkcyjną - sprawdzają się jednak bardzo dobrze jako infrastruktura pomocnicza: magazyny, garaże czy warsztaty.

Co sprawdzić przy zakupie działki? – uzbrojenie terenu

co sprawdzić przy zakupie?

Jaka działka pod budowę hali będzie najlepsza? Wybierając lokalizację, warto zwrócić uwagę na to czy obszar jest uzbrojony. Jeśli poszczególne przyłącza są doprowadzone do terenu, nie będziemy musieli zajmować się formalnościami, które wydłużają czas realizacji inwestycji.

Jeśli jednak działka nie jest uzbrojona, to urząd miasta lub gminy musi umożliwić nam doprowadzenie poszczególnych instalacji. Jest to wymóg Prawa budowlanego.

Uzbrojenie działki budowlanej pod budowę hali obejmuje przyłącze prądu oraz przyłącza wodne i kanalizacyjne, wraz z kanalizacją deszczową. Od 19 września 2020 roku, inwestor nie musi płacić za wydanie warunków przyłączenia do sieci, ich zmianę czy aktualizację, a także dołączenie do sieci i odbiór wykonanych przyłączy.

Aby nie korzystać z kosztownego agregatu prądotwórczego, warto złożyć wniosek u operatora energetycznego o przyłączenie do sieci placu budowy. Ułatwia to prowadzenie prac związanych z wznoszeniem hali namiotowej.

Warto też zwrócić uwagę na przepisy przeciwpożarowe, które określają, iż odległość od hydrantu do zewnętrznego gaszenia pożaru nie może być większa niż 75 metrów w linii prostej (średnica i ciśnienie w wodociągu, co determinuje wydajność hydrantu, nie może być mniejsza niż 10 l/s).

Ważną kwestią jest także odległość hali od granicy działki, musi ona wynosić min. 4 metry (w przypadku obiektu zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy).

Warunki geotechniczne

Co sprawdzić przed zakupem działki? Duże udogodnienie dla inwestora to z pewnością działka, która posiada już badania geotechniczne, które określają przydatność terenu do lokalizacji danej inwestycji. Jeśli jednak działka nie posiada takich badań, warto je przeprowadzić przed dokonaniem zakupu, a już na pewno przed rozpoczęciem prac budowlanych.

Dlaczego? Badania geologiczne i hydrogeologiczne pozwalają na wczesne rozpoznanie potencjalnych problemów, które mogą wystąpić podczas wznoszenia i późniejszej eksploatacji obiektu.

Ma to wpływ między innymi na rodzaj zastosowanych fundamentów. W skrajnych przypadkach, badania geotechniczne wykazują brak możliwości wzniesienia obiektu na danym terenie.

Przygotowanie działki do inwestycji – na co zwrócić uwagę?

przygotowanie do inwestycji

Jak widać, to jaką działkę wybierzemy, ma duży wpływ na ilość i rodzaj prac, które będziemy musieli wykonać przed przystąpieniem do wznoszenia hali namiotowej.

Nie można zapominać, że kluczowe jest zabezpieczenie działki. Na czas budowy wystarczy instalacja ogrodzenia tymczasowego, np. modułowego. Musi jednak ono spełniać przepisy BHP, mieć wysokość wynoszącą min. 1,5 metra. Ponadto, ogrodzenie powinno być oddalone od wykopów o co najmniej 1 metr.

Drugim elementem, o który trzeba zadbać, jest niwelacja terenu (inaczej profilowanie terenu), czyli wyrównanie wszelkich wzniesień i dołów na powierzchni przeznaczonej pod zabudowę. W niektórych przypadkach, proces ten musi być uzgodniony z geodetą, który tworzy tzw. siatkę wysokościową terenu. Tutaj trzeba podkreślić, że koszty związane z tymi pracami możemy zredukować już na etapie wyboru działki. Wybierając działkę o prawidłowym ukształtowaniu terenu, ograniczamy konieczność przeprowadzania złożonych prac związanych z jego niwelacją.

Pamiętajmy również o utwardzeniu terenu budowy. Ma to ogromne znaczenie dla ciężkich pojazdów, które z pewnością będą stałym bywalcem placu budowy. Utwardzony grunt jest gwarancją sprawnego i bezpiecznego przepływu materiałów budowlanych.

Ostatnim krokiem jest rozplanowanie terenu budowy. Obejmuje to umiejscowienie (przez geodetę) samego obiektu budowlanego oraz wyznaczenie wjazdu na budowę, miejsc wyładunkowych czy też dróg ewakuacyjnych. Podczas takiego planowania warto uwzględnić drogi, którymi będą prowadzone przyłącza elektryczne lub kanalizacyjne. Dobre rozplanowanie poszczególnych elementów jest kluczem do wydajnego funkcjonowania i sprawnego przeprowadzenia prac budowlanych. Jest to również ważne w kontekście bezpieczeństwa pracowników.